L'amortissement en LMNP : un avantage annuel qui se lit jusqu'à la revente

L'amortissement est ce qui distingue le régime réel de tous les autres : chaque année, une part du prix du logement et de ses meubles est déduite des loyers, sans qu'aucune dépense ne soit engagée. La loi de finances 2026 l'a conservé tel quel. Mais depuis 2025, ce que l'on amortit pendant la location revient dans le calcul de la plus-value : l'avantage se lit désormais sur toute la durée de détention.

Une charge sans décaissement

Avec les années, murs, installations et meubles perdent de leur valeur. La comptabilité traduit cette usure en répartissant leur coût sur une durée d'utilisation, et en déduisant chaque année la fraction correspondante du résultat. L'argent reste dans votre poche ; la base imposable, elle, diminue. C'est ce décalage entre trésorerie et résultat fiscal qui permet à tant de loueurs en meublé de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant dix ou quinze ans.

Base amortissable : ce qu'on y met, ce qu'on en exclut

• Le bâti : le prix payé, frais d'acquisition compris selon l'option choisie, diminué de la valeur du terrain.
• Le terrain, jamais : sa quote-part, souvent de 10 à 20 % pour un appartement et davantage pour une maison, est retirée de la base et doit pouvoir se justifier.
• Le mobilier et les équipements, sur quelques années : lits, électroménager, vaisselle, rangements.
• Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement, sur leur durée propre. L'entretien courant et les réparations passent, eux, en charges l'année où ils sont payés.

Le bâti est en pratique découpé en composants, gros œuvre, toiture et façade, installations techniques, agencements, chacun amorti sur une durée différente. Ces choix engagent sur des décennies et doivent rester défendables : c'est la raison principale pour laquelle on confie ce travail à un expert-comptable.

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Pas de déficit, mais un report sans fin

L'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit. Il ne s'impute que dans la limite du bénéfice restant après les autres charges. La part inutilisée n'est pas perdue : elle est reportée sans limitation de durée et viendra réduire les résultats des années suivantes, par exemple lorsque les intérêts d'emprunt auront diminué.

Un plan d'amortissement, à titre d'illustration

Appartement acheté 140 000 € frais compris, dont 15 % de terrain, et 6 000 € de mobilier. Répartition indicative :

Ces durées et proportions sont des ordres de grandeur usuels ; elles se fixent au regard du bien réel et doivent pouvoir être défendues. Au bout de quinze ans, mobilier et agencements entièrement amortis, ce plan aura produit de l'ordre de 68 000 € d'amortissements, montant qui reviendra dans la plus-value si le bien est vendu hors résidence services.

Les erreurs qui se paient longtemps

• Amortir le terrain : interdit, et pourtant fréquent.
• Raccourcir les durées pour accélérer la déduction : elles doivent correspondre à l'usage réel.
• Perdre le fil des reports d'une liasse à l'autre : un amortissement non repris est, de fait, perdu.
• Oublier la sortie : depuis 2025, chaque euro amorti rehausse la plus-value imposable, hors résidence services. Le plan d'amortissement se lit avec un calendrier de revente en tête.

Le retour de l'amortissement à la revente

Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements déduits dans la plus-value : ils réduisent le prix d'acquisition retenu, et la plus-value imposable augmente d'autant. Les biens en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD ne sont pas concernés. Le calcul général figure sur la fiche Service Public sur la plus-value immobilière.

Faut-il renoncer à amortir ? Rarement. L'impôt économisé chaque année est acquis, et les abattements pour durée de détention viennent réduire la plus-value : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans. Ce qui change, c'est la manière de décider : on amortit en sachant quand on compte vendre.

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