Déclarer un meublé : immatriculation, formulaires et calendrier

Déclarer un meublé se fait en deux temps : une immatriculation au départ, puis une déclaration annuelle dont la forme dépend du régime. Rien d'insurmontable, à condition de suivre l'ordre des opérations et de conserver, année après année, les pièces qui serviront aussi le jour de la revente.

Première étape : s'immatriculer

Dans les quinze jours qui suivent la mise en location, déclarez votre activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, au moyen du formulaire de création d'activité de loueur en meublé. Le numéro SIRET reçu en retour figurera sur chaque déclaration et servira à la cotisation foncière des entreprises.

Deuxième étape, au micro-BIC : une ligne

Aucune comptabilité : vous inscrivez le montant brut des loyers encaissés dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042 C PRO, déposée avec votre déclaration de revenus au printemps. L'administration applique elle-même l'abattement de 50 %, ou de 30 % pour un meublé de tourisme non classé.

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Deuxième étape, au réel : la liasse

• Une liasse fiscale 2031-SD, accompagnée des annexes 2033-A à 2033-G (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements, suivi des déficits), est télétransmise, en général au mois de mai.
• Son résultat, positif ou négatif, se reporte ensuite sur la 2042 C PRO.
• Le réel suppose un bilan et une comptabilité d'engagement : c'est la raison pour laquelle la plupart des loueurs s'appuient sur un expert-comptable.

Les dates limites varient chaque année ; le calendrier à jour est publié sur impots.gouv.fr.

Le calendrier d'une année

• Toute l'année : classer quittances, factures, avis d'imposition et échéanciers du prêt.
• Avant mai : au réel, la liasse 2031 et ses annexes doivent être prêtes, leur télétransmission intervenant le plus souvent début mai.
• Printemps : reporter les recettes (micro-BIC) ou le résultat (réel) sur la 2042 C PRO.
• Été : réception de l'avis d'impôt sur le revenu, qui inclut les prélèvements sociaux.
• Fin d'année : avis de CFE dans l'espace professionnel, à régler le plus souvent avant le 15 décembre.

La TVA, en bref

En règle générale, la location meublée d'un logement d'habitation n'est pas soumise à la TVA : le loueur ne la facture pas, et ne la récupère pas davantage. L'exception concerne les locations assorties de prestations para-hôtelières, en particulier en résidence services sous bail commercial : les loyers y sont soumis à la TVA, ce qui ouvre, sous conditions, la récupération de la TVA payée sur un lot neuf. Le guide consacré aux résidences services détaille ce point.

Les erreurs qui reviennent chaque printemps

• Inscrire les loyers meublés sur la déclaration des revenus fonciers (2044), qui concerne la location nue.
• Négliger l'immatriculation : sans SIRET, aucune liasse ne peut être déposée.
• Déclarer des loyers nets de charges au micro-BIC, alors que ce sont les recettes brutes qui sont attendues.
• Oublier la CFE, appelée à partir de l'année qui suit le début d'activité.
• Jeter les factures de travaux et de mobilier : certaines serviront au calcul de la plus-value, parfois quinze ans plus tard.

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