LMNP ou LMP : où se situe la frontière, et pourquoi elle compte à la revente

Le loueur en meublé est soit non professionnel, soit professionnel, et ce n'est pas lui qui choisit. La ligne de partage dépend de ses recettes et des autres revenus de son foyer ; elle peut se déplacer avec le temps, au gré d'un nouvel achat ou d'un départ à la retraite. Or les deux statuts ne traitent pas la plus-value de la même manière.

Deux conditions, toutes deux nécessaires

D'après l'article 155 du code général des impôts, tel que le commente le BOFiP, le loueur est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

les recettes annuelles de location meublée du foyer excèdent 23 000 € ;
et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer, salaires, bénéfices professionnels et pensions de retraite inclus.

Une condition sur deux ne suffit pas. Un cadre qui perçoit 28 000 € de loyers meublés et 50 000 € de salaire reste non professionnel.

Professionnel ou non : les différences concrètes

Sujet	LMNP	LMP
Déficit d'exploitation	Imputable sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle	Imputable sur le revenu global, sous conditions
Prélèvements et cotisations	Prélèvements sociaux sur le résultat	Cotisations sociales de travailleur indépendant
Plus-value de cession	Régime des particuliers, abattements pour durée de détention	Régime des plus-values professionnelles, exonération possible selon durée et recettes

Les détails figurent sur la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée et dans le BOFiP. Pour un placement pensé sur vingt ans, c'est la ligne de la plus-value qui retient l'attention : le passage en LMP change le régime applicable à la sortie.

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Trois situations

Sophie, salariée : 38 000 € de salaire, 12 000 € de loyers meublés. Ses recettes restent en dessous de 23 000 €, elle est donc LMNP.
Julien, cadre : 55 000 € de salaire, 27 000 € de loyers. Il dépasse 23 000 € de recettes sans dépasser son salaire : il reste LMNP.
Bernard, retraité : 20 000 € de pension, 25 000 € de loyers. Ses loyers franchissent 23 000 € et excèdent sa pension : il devient LMP.

La retraite, moment de bascule

C'est à ce moment que la frontière se franchit le plus souvent : les revenus d'activité reculent, les loyers demeurent. Un loueur dont les recettes dépassent 23 000 € a intérêt à mesurer, quelques années avant la retraite, l'effet des cotisations sociales d'indépendant et du changement de régime de plus-value, puis à décider s'il conserve, cède ou réorganise son patrimoine.

Surveiller la frontière au fil des années

La bascule est automatique dès que les deux seuils sont franchis. Elle survient le plus souvent sans l'avoir cherchée : à la retraite, quand les revenus d'activité reculent et que les loyers restent, ou après l'achat d'un bien supplémentaire. Avant chaque acquisition et à l'approche de chaque changement de situation, refaire le calcul des deux conditions évite une surprise.

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Questions fréquentes

Au-delà de 23 000 € de loyers, devient-on professionnel ?

Pas nécessairement : encore faut-il que ces recettes l'emportent sur les autres revenus d'activité du foyer, les deux seuils jouant ensemble.

Faut-il compter sa pension de retraite parmi les autres revenus ?

Oui, la pension fait partie des revenus d'activité pris en compte. C'est pourquoi le passage à la retraite est le moment où la bascule en LMP se produit le plus souvent.

Peut-on opter pour le statut professionnel ?

Non. Le statut résulte des deux conditions de recettes et de revenus ; aucune option ne permet de le choisir.

Le LMP est-il préférable ?

Tout dépend de la situation. Il autorise l'imputation d'un déficit sur le revenu global, mais déclenche des cotisations sociales d'indépendant souvent plus lourdes, et change le régime de la plus-value.

Les deux conditions se mesurent-elles par personne ?

Non, au niveau du foyer fiscal : l'ensemble des recettes de location meublée du foyer est comparé à l'ensemble de ses autres revenus d'activité.

Que se passe-t-il en cas de passage en LMP en cours de détention ?

Le nouveau statut s'applique dès que les deux conditions sont réunies. Il modifie le traitement social des revenus et le régime de la plus-value ; mieux vaut l'avoir chiffré avant.