Revendre un meublé : la plus-value, les abattements et les amortissements réintégrés

Un meublé se juge à la sortie. Tant que le bien est loué, l'amortissement allège l'impôt ; le jour de la vente, la plus-value vient solder les comptes. Depuis la loi de finances 2025, ce solde a changé pour les loueurs au régime réel. Ce guide décrit le calcul applicable aux ventes de 2026, et montre ce que la durée de détention change au résultat.

Un particulier qui vend, pas une entreprise

Le loueur non professionnel reste soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ce dernier pouvant être majoré de certains frais. Elle est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans. Le calcul général est décrit sur la fiche Service Public sur la plus-value immobilière.

Les taux appliqués après abattements sont de 19 % pour l'impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux ; ce dernier taux n'a pas suivi la hausse à 18,6 % décidée pour les loyers meublés. Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

La réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025

Pour toute cession intervenue à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la location au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition retenu. La plus-value brute augmente donc exactement du montant amorti. Le loueur au micro-BIC, qui n'a rien amorti, n'est pas concerné.

Prenons un appartement acheté 160 000 €, revendu 200 000 €, sur lequel 50 000 € d'amortissements ont été déduits. Avant la réforme, la plus-value brute s'élevait à 40 000 €. Désormais, le prix d'acquisition retenu tombe à 110 000 € et la plus-value brute à 90 000 €, avant abattements.

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Les trois exceptions

La réintégration ne touche pas les logements situés en résidence services pour étudiants, en résidence seniors ni en EHPAD. Ces lots conservent le calcul antérieur : prix de vente moins prix d'acquisition, sans reprise des amortissements. Pour un investisseur qui raisonne jusqu'à la revente, c'est un argument de poids en faveur de ces formules, à peser contre leurs contraintes propres.

Le barème des abattements, année par année

Les abattements pour durée de détention ne commencent qu'à partir de la sixième année, et ne progressent pas au même rythme pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Années de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Jusqu'à la 5e	0 %	0 %
De la 6e à la 21e	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 % (exonération atteinte)	1,60 %
De la 23e à la 30e	exonéré	9 % par an (exonération à 30 ans)

Après 22 ans, il ne reste donc que les prélèvements sociaux, sur une base déjà réduite de 28 % ; ils s'éteignent à leur tour à 30 ans.

Alléger la note le jour venu

Attendre : entre la quinzième et la vingt-deuxième année, l'impôt sur le revenu sur la plus-value passe de 40 % de la base à zéro.
Conserver les factures de travaux : dans certains cas, elles majorent le prix d'acquisition retenu, sans double emploi avec ce qui a déjà été déduit ou amorti.
Choisir une résidence services dès l'origine si le projet s'y prête : ces lots échappent à la réintégration.
Simuler avant de signer un compromis, et comparer avec une vente décalée d'un ou deux ans.

Ce que la durée de détention change

La réforme ne rend pas le régime réel inintéressant ; elle rend la durée décisive. Reprenons les 90 000 € de plus-value brute ci-dessus. Vendu après 15 ans, le bien supporte un abattement de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux : environ 6 840 € d'impôt sur le revenu et 12 926 € de prélèvements sociaux, soit près de 19 800 €. Vendu après 22 ans, l'impôt sur le revenu est nul et les prélèvements sociaux, abattus de 28 %, avoisinent 11 150 €. Après 30 ans, plus rien n'est dû.

Sans réintégration, la même vente à 15 ans aurait coûté autour de 8 800 €. L'écart mesure ce que la réforme reprend ; les abattements mesurent ce que le temps rend. D'où la logique patrimoniale du meublé : l'avantage annuel de l'amortissement se conserve d'autant mieux que la détention s'allonge.

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Questions fréquentes

La réintégration des amortissements vaut pour quelles ventes ?

Pour les ventes conclues à compter du 15 février 2025, en application de l'article 84 de la loi de finances pour 2025.

Quels biens échappent à cette réintégration ?

Les logements en résidence services pour étudiants, en résidence seniors et en EHPAD, ainsi que, de fait, les biens loués au micro-BIC puisqu'aucun amortissement n'y est déduit.

Quand la plus-value d'un meublé est-elle totalement exonérée ?

L'impôt sur le revenu tombe à zéro au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base déjà réduite.

Les prélèvements sociaux sur la plus-value sont-ils passés à 18,6 % ?

Non. Le taux de 18,6 % vise les loyers d'une location meublée non professionnelle. La plus-value immobilière reste soumise à 17,2 %.

Quels taux s'appliquent à la plus-value d'un meublé ?

19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, avec une surtaxe lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Un vendeur au micro-BIC est-il touché par la réintégration ?

Non : il n'a déduit aucun amortissement, il n'y a donc rien à réintégrer. Sa plus-value se calcule comme avant la réforme.