Micro-BIC ou régime réel : choisir en pensant à la revente

Avant même de chercher un locataire, le loueur en meublé doit trancher entre deux régimes. Le micro-BIC ne demande rien et retient un forfait ; le régime réel exige une comptabilité et déduit les dépenses effectives ainsi que l'amortissement. Depuis 2025, la décision ne se prend plus seulement sur l'impôt de l'année, mais sur ce qu'il adviendra le jour de la vente.

Le micro-BIC, ou le forfait

Le micro-BIC s'applique de plein droit tant que les recettes ne dépassent pas les plafonds suivants, pour les revenus 2026 (source : la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée) :

Type de location	Recettes maximales	Abattement
Meublé loué à l'année	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %

Le forfait est réputé couvrir l'ensemble des charges, qu'elles soient faibles ou lourdes. Rien à justifier, rien à tenir : le montant brut des loyers se reporte sur la 2042 C PRO, et l'abattement est appliqué par l'administration.

Le régime réel, ou les dépenses telles qu'elles sont

Au réel, le résultat part des charges effectives : intérêts et frais du prêt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion, entretien, honoraires du comptable, CFE. S'y ajoute l'amortissement du bâti, hors terrain, et du mobilier, qui étale leur coût sur leur durée d'utilisation.

L'amortissement ne crée pas de déficit ; sa part non utilisée se reporte sans limite sur les années suivantes. C'est ainsi qu'un meublé financé à crédit traverse souvent dix années sans impôt sur ses loyers.

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Un exemple sur une année

Un studio acheté 110 000 € et loué 520 € par mois produit 6 240 € de loyers annuels ; les charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) atteignent 2 100 €.

Micro-BIC : 6 240 € après abattement de 50 %, soit 3 120 € soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Réel : 6 240 € moins 2 100 € de charges, soit 4 140 € ; avec un amortissement annuel d'environ 3 600 € (bâti hors terrain sur plusieurs décennies, mobilier sur quelques années), le résultat imposable tombe autour de 540 €.

L'exemple est indicatif : les durées et la part de terrain se fixent au cas par cas, le plus souvent avec un expert-comptable.

Le sort d'un déficit

Au réel, lorsque les charges hors amortissement excèdent les loyers, le déficit ne s'impute pas sur le revenu global du foyer : il se reporte sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. L'amortissement, lui, n'engendre jamais de déficit et se reporte sans limite. Autrement dit, le réel efface l'impôt sur les loyers, mais n'allège pas celui sur vos salaires.

Changer de régime au cours de la détention

Le choix n'est pas définitif. Un loueur peut rester au réel pendant les années d'emprunt, puis revenir au micro-BIC lorsque intérêts et amortissements s'amenuisent, ou faire l'inverse après de gros travaux. Chaque changement a des effets sur le suivi des amortissements et, depuis 2025, sur la plus-value : il se prépare avec la personne qui tient la comptabilité.

Ces dépenses que l'on néglige au réel

Les frais de notaire et d'agence, déduits ou amortis selon l'option retenue.
Les frais de dossier et de garantie du prêt, l'assurance de l'emprunteur.
La CFE, la taxe foncière hors part d'ordures ménagères refacturée, l'assurance propriétaire non occupant.
Les petits équipements, le ménage entre deux locataires, la diffusion des annonces.
Ce que facture le comptable, et le coût du compte bancaire réservé à la location.

Décider sur la durée

La règle de l'année est simple : le réel l'emporte dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, c'est-à-dire ce que le micro-BIC accorde de toute façon. Avec un crédit, c'est presque toujours vrai au départ. Le micro-BIC garde sa place pour un bien payé comptant, peu chargé, ou pour des recettes modestes.

La règle de la détention est nouvelle : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value, hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD. Qui compte vendre dans cinq ans y perdra une partie de l'avantage ; qui garde vingt ans verra les abattements pour durée en effacer l'essentiel. Notre guide sur la revente chiffre cet écart. Informations générales sur impots.gouv.fr.

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Questions fréquentes

Comment passe-t-on au régime réel ?

Par une option formulée dans les délais de dépôt de la déclaration de l'année concernée ; elle vaut pour l'année entière. Un retour au micro-BIC est possible ensuite, sous conditions.

Le réel impose-t-il de recourir à un expert-comptable ?

Aucune obligation légale, mais la liasse 2031 et le plan d'amortissement sont techniques et engagent sur des années. La plupart des loueurs délèguent ; les honoraires sont déductibles.

Peut-on déduire les intérêts d'emprunt au micro-BIC ?

Non. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % vaut pour l'ensemble des charges, les intérêts y compris. Pour les déduire, il faut opter pour le réel.

Quel régime choisir pour un meublé de tourisme sans classement ?

Son micro-BIC est limité à 15 000 € de recettes avec 30 % d'abattement en 2026 : le réel devient vite plus favorable dès que les charges sont réelles.

Un déficit en LMNP réduit-il l'impôt sur mes salaires ?

Non. Il ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant dix ans. L'imputation sur le revenu global est réservée, sous conditions, au loueur professionnel.

Au réel, que deviennent les frais de notaire ?

Oui, selon l'option choisie : en charges l'année de l'achat, ou intégrés au prix du bien et amortis avec lui.